節税効果でプラス600万円達成。税金不安を解消するには「まず動くこと」

H.T様

年々膨らむ追加徴税。20代で直面した税負担の現実

 

——不動産投資を始める前の印象はいかがでしたか？ 

不動産投資は、詐欺まがいのあやしいものという印象がありました。 仕事中も製薬会社などを装って電話をかけてきて、「不動産投資をご存じですか？」「節税対策どうですか？」と営業を仕掛けてくる。騙し打ちのようなアプローチを受けると、いい気はしませんよね。 過去には不動産会社の営業に、強引に契約を迫られたこともありました。「とにかく会いましょう！」としつこく押され、渋々会うと、初対面にもかかわらず「重要事項説明書(※)をご用意しました！」と…。さすがに怖くなり、隙を見て逃げました(笑) 。

※重要事項説明書：取引条件を説明する必須書類で契約前に交付される

そんな経験をしてきたので、不動産投資の印象は全然良くなかったですね。一方で、毎年の税負担をどうにかしたいという悩みは常にありました。

 

——具体的にはどのような悩みでしょうか？ 

僕ら医師は、複数の病院やクリニックでアルバイトを掛け持ちすることが多く、その結果、収入源が複数に分散しがちです。そうなると年末調整だけでは税金を計算できないので確定申告を行うのですが、申告のタイミングで何十万円もの追加徴税を受けるケースが少なくないのです。

僕自身も、アルバイトを始めた初年度に、いきなり12万円の追加徴税を経験しました。当時は20代で年収もそこまで高くなかったにもかかわらずこの金額でしたから、今後収入が増えるにつれて追加徴税の負担も大きくなることは容易に想像できました。「早めに対策を講じないと」──そんな危機感が日に日に募っていきました。

「節税」「ポートフォリオ見直し」が不動産投資の契機に

 

——悪い印象を抱いていた不動産投資を、あえて始めようと思ったきっかけは？  

もともと保険を中心に資産形成を進めていたのですが、当時は保険だけで年間数百万円のキャッシュアウトがありました。そのため、保険に偏った資産構成の比率を下げ、ほかの投資先も取り入れてリスク分散したいと考えるようになったんです。

ただ、そのころはちょうどコロナ禍の真っただ中で、どの投資も将来の見通しが立てづらく、どう動くべきか悩んでいました。

そんな時、知人から投資用不動産の仲介業者を紹介してもらったんです。とても信頼できる方で、その方のアドバイスも後押しとなり、「不動産投資をポートフォリオに加えてみよう」という気持ちが芽生えました。

 

——不動産投資への抵抗感はありませんでしたか？  

もちろん、過去の経験から警戒心はありました。でも、それ以上に「資産形成の視野を広げたい」という思いの方が強かったですね。ふるさと納税やiDeCoもいいですが、より大きな税制上のメリットを得られる投資にも挑戦したいと考えていました。

その点、不動産投資は、建物や設備の経年劣化を減価償却費として経費計上できるメリットがあります。さらに、不動産投資で生じた赤字を給与所得と相殺し、課税所得を減らせる点も魅力でした。

それに、ワンルームマンション投資なら初期費用も10万円程度に抑えられます。医師なら1～2回のアルバイトで払える額ですし、当時はまとまった資金が手元になかったこともあり、少額から始められる点も後押しになりました。

 

——ベルテックスを選んでいただいた理由を教えてください。

先ほどの仲介業者から紹介されたのが、ベルテックスでした。会社としての規模感も十分でしたし、担当者の対応も非常に丁寧で信頼できそうだなと。さらに、キャッシュフローが黒字になる物件を提案してもらえたことが決め手になりました。

他社からも提案を受けていたのですが、どの物件もキャッシュフローが赤字のものばかりで、正直「そんなものか」と思っていたんです。それだけに、ベルテックスから黒字物件を提示されたときは驚きましたね。

ベルテックスは、物件を購入した後も、管理や売却までワンストップで対応してくれますし、毎月の管理費も手ごろだったので、安心してお任せできると感じました。

不動産投資歴6年、2025年の節税効果は『＋600万円』

 

表1．H.T様の節税効果記録
※節税効果の額は還付金から「実際に納めるはずだった所得税」を引いた額

 

——実際に不動産投資をされてみて、効果はいかがですか？ 

保険に偏っていた資産を不動産投資に振り分けたことで、しっかりとリスク分散できていると感じています。また、振り分けた先の不動産投資には団信（団体信用生命保険）がつくため、“万一の備え”として生命保険の役割が期待できるのも魅力ですね。僕には妻と子どもが二人いるのですが、資産をバランスよく分散させつつ、保険効果も維持できるのは非常に安心感があります。

そして、肝心の節税効果ですが——これは本当に想像以上でした。実は不動産投資を始めてから、悩みの種だった所得税を還付金ですべて相殺できるようになったんです。

 

——「すべて相殺」ですか？ 

ええ、所得税が実質0円になりました。以前は何十万円も納めていましたが、不動産投資を始めてからは、還付金額が本来支払うはずだった所得税を大きく上回るようになりました。2025年の節税効果は「＋600万円」で、自分でも数字を見て驚きました。（表1参照）

医師としての収入が年々増える一方で、課税額も比例して重くなっていきます。そこで、収入が上がるタイミングを目がけて不動産を買い足し、増税分を帳消しにしています。これは不動産投資じゃないとできないことですし、担当者がその時々の年収に合わせて良い物件を提案してくれるので、本当にありがたいです。

 

——すごい節税効果ですね！ 物件購入ではどのようなことを重視していますか？ 

このご時世ではなかなか難しいですが、キャッシュフローが黒字になることですね。赤字でも税制上のメリットがあるのは分かりますが、それでも黒字を維持して手元に残るお金を増やしておきたい気持ちが強いです。何かあったときに、すぐに使えるお金があると安心できますので。

そのため、物件を買う際は立地が都内であることをかなり意識しています。

 

——都内を重視される理由は？ 

やはり、空室率の低さですね。都内の物件だと、空室が出てもすぐに次の入居者が決まるので、安定して家賃収入を得られます。空室期間が長引き、家賃が入らない空室損が続くのはキャッシュフローにとって大打撃ですから。

だから、今の賃貸需要を考えたら絶対に都内です。ベルテックスから紹介してもらえる物件は都内が多く、収益性が高いものばかりですので心強いです。

「オーナー感謝祭」での紹介が節税効果を飛躍させるきっかけに

 

——ベルテックス担当者の印象はいかがですか？ 

いつも丁寧にサポートしてくださり、こちらからも質問しやすいです。物件提案もちょうどよくて、欲しいタイミングでいい物件を紹介してくれるので助かっています。

実は2024年に節税効果が大きく伸びたのですが、そのきっかけも、ベルテックスが定期開催している「オーナー感謝祭」で、割安な特別物件を紹介してもらえたからでした。キャッシュフローも良好で、「ここだ」と思い迷わず申し込みました(笑)。

当時は担当者が変わったタイミングで少し不安でしたが、物件を紹介してくれた新しい担当者が「今後はすべて私がサポートします」と頼もしいことを言ってくれて。僕も「それなら」と思い、それ以来、事あるごとに不動産投資の相談に乗ってもらっています。

 

——そんな出会いがあったのですね。 

はい。不動産投資の疑問や悩みは、これまで何度も相談していますが、中でも特に助かったのは確定申告に向けた準備のサポートでした。不動産投資にはさまざまな種類の経費がありますが、それを家賃収入から差し引いて最終的な利益を決める“収支報告書”を作るのがとても大変で…。

最終的な書類作成や申告自体は自分で行いましたが、進め方や考え方について担当者に一般的な説明をしてもらえたことで、無事に提出までたどり着くことができました。

もちろん、確定申告を税理士さんに丸ごとお願いする方法もあります。ただ、僕自身は確定申告を、「自分のお金と向き合うきっかけ」にしたかったんです。だからこそ、慣れない作業に苦労しつつも、担当者のサポートがあったことで最後まで前向きに取り組むことができました。

 

——確定申告サポートがお役に立っていてよかったです。 

それに担当者とは、肩肘張らない等身大の距離感で会えるのも気に入っています。難しい課題に直面したときは、一緒になって考え、アイデアを出し合いながら突破していく。一緒にレベルアップしていける戦友みたいなものです。

そういう関係性ですから、普段からコミュニケーションを取りやすいですし、お仕事以外で遊ぶこともあるんですよ。野球観戦をしたり、一緒にご飯を食べたり——そんなふうに気軽に付き合えるのもベルテックス担当者の魅力だと感じています。

不安を解消するなら「まずは動いてみる」

 

——税金に悩まされている方、不動産投資を検討している方に向けて、何かアドバイスをいただけますか？ 

僕は今でこそ不動産を8件持っていますが、最初は不安だらけでした。「家賃収入は本当に安定するのか」「節税効果は長く続くのか」「売却益は見込めるのか」——考え出すとキリがありません。

でも、結局のところ、始めてみないとわからないことばかりなんですよね。不安をなくしたいなら、まずは一歩を踏み出し、行動しながら理解を深めていく。その繰り返しが大事です。特に税金で悩んでいる方は、“お金と向き合う機会”を増やす意味でも一度動いてみることをおすすめします。

幸い、ワンルーム投資はマンション1室の運用なので手間も少なく、初期費用も10万円程度とハードルが低い。仕事が忙しい方や、若い世代でも無理なく始められる投資です。まずは1件購入してみて、そこで得た経験をもとに、売却したり、2件目・3件目と増やしたりと、選択肢を広げていければといいと思います。

 

——不動産投資が今後の将来にどう影響すると思いますか？ 

今は節税目的で取り組んでいますが、将来的には“お守り”のような役割を果たしてくれると感じています。僕にもしものことがあっても、家族に2～3件ずつは物件を遺せる安心感があります。

さらに、今は年間約800万円の家賃収入があります。仮に医師をリタイアしたとしても、家賃収入だけで生活できると考えると心強いですよね。リタイアまでしなくても、家賃収入が入る分、アルバイトをひとつ減らして自分や家族の時間にあてる、なんてこともできます。何十年も先を見据えて、さまざまな将来の選択肢を検討できるのは不動産投資の醍醐味だと思います。

 

——ご自身にとって不動産投資とは？ 

僕にとっての不動産投資は、「お金と向き合うことができるチャンス」です。不動産投資をすることで、収入や支出、税金など、身の回りのお金を把握する機会が必然的に増えてきます。すると、「今の収入に対して税金を抑えるにはどうすべきか」「今年はどのくらいの収入で抑えるべきか」といった視点が養われて、働き方さえも変わってくるんです。

不動産投資歴は6年になりますが、今後も着実に成果を出していけるよう、担当者とともにアップデートしながら、お金と向き合い続けていきたいと思います。これからもよろしくお願いします。